別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区志賀町３丁目１８番２１ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 志賀本通 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 志賀本通駅北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏内の住宅地域で利 便性は高いが、地価水準は若干弱含み状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を中心に、西区、東区等の隣接地域を含む住宅地域一円。需要者の中心は、地価水 準が高い駅徒歩圏内の地域は二次取得者層、地価水準が低い地域は一次取得者層が主体で、周辺市区町からの転入も見 られる。土地は１，５００～２，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００～４，５００万円程度が取引の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約 により共同住宅等の採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域では自用目的 での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏ま え、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [107.9] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による景気の 先行き不透明感が高まっており、名古屋市北 区住宅地の地価は若干弱含みに推移している 。 志賀本通駅から徒歩圏内の住宅地域で、不動 産需要の減少等が認められるため、この１年 間での地価は若干下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％