別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　大矢知　哲也 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区如意２丁目７５番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅等と駐車 場が混在する住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 1.9km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に駐車場も見られる住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準は新型コロ ナウイルス感染症による市場の停滞から一時下落傾向であったが、市場の回復に伴い下げ止まっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区のうち庄内川以北の住宅地域を中心に、隣接する西区、春日井市、北名古屋市、西春日井郡豊山町 等の住宅地域の範囲である。需要者の中心は北区に地縁を有する者又は都心通勤者が中心である。交通利便性の劣る地 域であるが、庄内川以南と比べて割安感があり、需給はほぼ均衡して推移していた。需要の中心となる価格帯は、土地 は１５００～２５００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。画地条件の制約により共 同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取 引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -6                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は概ね横ばいで推移。地域経済は 新型コロナウイルス感染症の影響により停滞 していたが、各種政策の後押しにより、持ち 直しつつある。 近隣地域は庄内川以北の住宅地域である。新 型コロナウイルス感染症により市場は停滞し ていたが、需要は持ち直しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ 0.0 ％