別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -9 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　森本　達也 印  TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区金田町４丁目８番４外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 中小規模住宅が多い 事業所等も見られる 住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 志賀本通 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 志賀本通駅北方 1.5km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 事業所等も見られる住宅地域であり、当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。地価水準は新型コロ ナウイルス感染症の影響によりやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を始めとして、隣接する西区、東区等の住宅地域。需要者の中心は、地価水準が高 い駅徒歩圏内の地域は二次取得者層、地価水準が低い地域は一次取得者層が主体で、周辺市区町からの転入も見られる 。駅徒歩圏内を中心に需要は堅調に推移していたが、新型コロナウイルス感染症の影響により減退している。土地は２ ０００～２５００万円程度、新築の戸建物件は３５００～４０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価 格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理 由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区内では住宅地の需要は比較的堅調に推移 していたが、新型コロナウイルス感染症の影 響により先行きは不透明な状況下にある。 鉄道駅からやや離れた住宅地域である。地価 は新型コロナウイルス感染症の影響により下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％