別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名古屋東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利 印  TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区白壁３丁目１８１９番 ｢白壁３－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 務所等が見られる住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 清水 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの高級住宅地域であ る。 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 清水駅南東方 570m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 高級住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区白壁エリアとその周辺地域のほか、千種区・昭和区・瑞穂区の高級住宅地域一円である。当地域は閑 静な高級住宅地域であり、良質な住環境が評価され需要は根強い。需要者は市内在住の高所得者層を中心に、市外から の転入者も見られる。堅調な需要に対し供給は少なく、優良物件については高値取引も見られる。市場の中心価格帯は 画地規模等による個別格差が大きく、一定の傾向を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの高級住宅地域であり、一般的な賃貸住宅の想定が地域に馴染まないため、収益還元法は非適用と した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例より試算しており、市場の実勢を反映する。当地域は自用の取引を標準 とし、市場価格は取引価格をベースに形成されるため、比準価格の説得力は高い。以上により、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    555,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [109.0] 100 [134.3] [109.0] 100 421,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    422,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、住宅市場 は一時的に停滞したが、経済の回復と共に需 要は底堅さを取り戻している。 高所得者層を需要者とする高級住宅地域であ り、新型コロナの影響は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％