鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０３３０ -21	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
b	Ａ千種０３１７ -9	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ千種０３１７ -11	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南7.2m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
d	Ａ千種０３３０ -20	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北6.3m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
e	Ａ千種０２１７ -517	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,062	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	215,529	100 [ 92.7]	232,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 217,538	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	202,417	100 [ 94.1]	215,108		234,000
c	(　 ) 227,323	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	211,522	100 [ 98.0]	215,839		235,000
d	(　 ) 223,202	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	227,260	100 [ 98.0]	231,898		253,000
e	(　 ) 243,201	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	223,120	100 [ 100.8]	221,349		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

名古屋千種 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため積算価格を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,791,032	927,756	3,863,276	2,379,100	1,484,176	（　0.9760） 1,448,556	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,489,429 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	11.3 m x 20.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：１Ｋ（約２０㎡）５部屋、２階：１階と同様５部屋、平面Ｐ２台（１台は軽自動車）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,998	399,600	2.0	799,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		399,600		799,200
								0

⑨年額支払賃料	399,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,795,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,795,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 251,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,783,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	799,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,791,032 円　　　　（　 20,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸２５　　　　-13	1,746 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ千種賃貸２５　　　　-53	1,842 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,987
c	Ｂ東賃貸２７　　　　-44	2,178 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,014

名古屋千種 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	37,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	151,056 円	5,035,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	37,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 927,756 円　（　　　　　　 3,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,379,100 円（　　　　　 10,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,791,032 円
②総費用	927,756 円
③純収益　①－②	3,863,276 円
④建物等に帰属する純収益	2,379,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,484,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,448,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,489,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
名古屋千種 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　堀田　直紀

印

TEL.

鑑定評価額

57,800,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区茶屋が坂１丁目１１０４番｢茶屋が坂１－１１－１０｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ1	住宅の中に共同住宅、事業所等も多い住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	茶屋ヶ坂 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５．
５ｍ市道

交通

施設

茶屋ヶ坂駅西方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域であり、既に熟成している。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今
後も現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千種区及びその隣接区に存する住宅地域である。需要者の中心は、自己居住目的の一次取得者等である
。当該地域は、地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症拡大による不安要素はあるものの、居
住環境が良好であることから住宅需要は比較的底堅い。市場での中心となる価格帯は、土地は標準的画地（２４０㎡）
で５，０００万円台前半、新築戸建物件は６，５００～７，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する住宅地に係るもので
適格性を有している。一方、収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ閑静
な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が多いと考えられる。従って、収益価格は
参考に留め、市場性に基づく比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千種 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 234,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[109.0]
100

244,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により厳し
い状況にある。一方で、住宅地では比較的安
定した地価の動きを見せている。

既に熟成した住宅地域であり、地域要因に特
段の変動は認められない。

個別的要因に特に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０３１７ -11	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	南7.2m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
b	Ａ千種０３３０ -20	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北6.3m市道、中間画地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
c	Ａ千種０２３０ -521	名古屋市千種区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.2m市道、北5.4m、角地		１低専１０ｍ高度地区 (50,150)
d	Ａ千種０２３３ -503	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居高度地区31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,323	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	211,522	100 [ 95.0]	222,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 223,202	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	227,260	100 [ 100.0]	227,260		248,000
c	(　 ) 241,289	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	218,737	100 [ 99.0]	220,946		241,000
d	(　 ) 290,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,141	100 [ 100.0]	290,141		316,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

名古屋千種 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,997,042	898,172	4,098,870	2,379,100	1,719,770	（　0.9760） 1,678,496	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	39,964,190 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	11.3 m x 20.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅（約２０㎡の１Ｋ×各階５戸）、平面駐車場２台（１台は軽自動車）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	2,101	210,100	1.0	210,100
							1.0	210,100
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		420,200		420,200
								420,200

⑨年額支払賃料	420,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,042,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,042,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 369,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,912,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 80,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,997,042 円　　　　（　 21,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ東賃貸３４　　　　-8	1,842 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,139 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸２７　　　　-44	2,178 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,339
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,472 円	5,282,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	37,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 898,172 円　（　　　　　　 3,790 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,379,100 円（　　　　　 10,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,997,042 円
②総費用	898,172 円
③純収益　①－②	4,098,870 円
④建物等に帰属する純収益	2,379,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,719,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,678,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,964,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）