別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 静岡吉田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美 印  TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町川尻字浜河原３０４３番９ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を主にアパ ートも見られる既成 住宅地域 南西5m町道 水道、下水 島田 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大井川河口及び海岸に近い住 宅地域。 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域北方付近の区画整理事業地内も需要が弱いため、空地が多く、本近隣地域へ与える影響は限定的であり 、その他に大きな価格変動要因も見当たらない。よって、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉田町の住宅地域一円で、需要層は吉田町及び隣接市に勤務または居住する一次取得者が中心となる。内 陸部では、地震の際の浸水リスクが少ないため需給関係は安定し地価水準はほぼ横ばい状況に推移しているが、海岸に 近い近隣地域の需要は激減し、価格水準は続落しており今後もこの傾向が続く。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で５００万円前後、新築戸建住宅の取引は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。賃貸市場の熟成度が低く、永続的な収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に 価格水準が形成される住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、価格水準及び その動向、周辺利用状況等が類似する他の標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [102.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大震災時の津波リスクから海岸に近い住宅地 域の価格水準は続落中だが、内陸部の落ち着 きつつある。 海岸線に近い住宅地域の需要は弱く、取引の 成約はほとんどない。大地震の被害想定で最 大浸水深は約１ｍである。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％