別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 静岡小山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町上野字松葉６１０番１ ②地積 　(㎡) 973   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに農 地が多く見られる住 宅地域 東6.5m町道 水道 駿河小山 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ町道 交通 施設 駿河小山駅北西方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、農地等が多く見られる住宅地域で、新型コロナウイルスによる地価に対する影響は、限定的と見られ る。当面は現状の利用が継続し、地価はやや弱含み程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町及び隣接する御殿場市北部郊外の住宅地域一円。当地区は中心市街地から離れた田園地帯にあって 生活利便性が劣るため、住宅地に対する需要の中心となる子育て世代はこの地域を選好しない。総じて住宅地に対する 需要は弱く、公共事業用地買収以外の一般の不動産取引は少ない。需要者は小山町に居住する又は地縁性を有する者が 中心である。取引の中心価格帯は画地規模にもよるが、土地で数百万円から１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は在来の農家住宅に農地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性等が劣ることから賃貸の 需要も弱く、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難なため、収益価格は試算しない。当地区では不動産は自己居住目 的で取引され、その取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準 地からの検討を踏まえ、地域の需給動向も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少、高齢化率は上昇、新設住 宅着工戸数はやや減少、公共用地買収以外の 土地取引は少なく、地価は総じて下落傾向で 推移している。 南西方２ｋｍの地域で新東名小山ＰＡのスマ ートＩＣの開通は令和５年に延期、大規模な 観光施設を整備する事業は進行中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％