鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ第１ -547	伊豆の国市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西11m県道、東4m、南4m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
b	３Ｋ第１ -548	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	３Ｋ第１ -149	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	西10.5m国道、北3.8m、角地		１中専 (70,150)
d	３Ｋ第１ -911	伊豆の国市		建付地	（　）	袋地等	東12m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,818	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,976	100 [ 96.7]	109,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 91,170	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	98,368	100 [ 109.7]	89,670		89,700
c	(　 ) 76,366	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	72,841	100 [ 83.5]	87,235		87,200
d	(　 ) 68,294	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	90,148	100 [ 98.6]	91,428		91,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.5
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.5
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,600 円／㎡]

伊豆の国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,104,889	533,182	2,571,707	2,264,160	307,547	（　0.9475） 291,401	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,946,959 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階は２ＬＤＫ×２、平均専有面積約６０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,986	119,160	5.0	595,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,370	82,200	2.0	164,400
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		283,560		924,600
								0

⑨年額支払賃料	283,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,402,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,402,720 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,245 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,096,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	924,600 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,104,889 円　　　　（　 26,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ伊豆の国　　　　-9	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,994 円/㎡　月額支払賃料（　 1,986 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３Ｋ伊豆の国　　　　-10	1,775 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	102,082 円	3,402,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,600 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,182 円　（　　　　　　 4,481 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,264,160 円（　　　　　 19,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,104,889 円
②総費用	533,182 円
③純収益　①－②	2,571,707 円
④建物等に帰属する純収益	2,264,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	307,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	291,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,946,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
伊豆の国 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊豆の国 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　佐野　雅彦

印

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	東6.8m市道、背面道	水道、下水	伊豆長岡 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６．８ｍ市道　　　
二方路

交通

施設

伊豆長岡駅南西方

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗併用住宅や旅館等のほか一般住宅も介在する商業地域で、顧客通行量の減少、経営者の高齢化
等から周辺では閉鎖店舗も散見され、徐々に商業繁華性が低下していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊豆の国市及び伊豆市周辺市町の一部を含む商業地。需要者の中心は、居住も兼ねて小規模店舗を出店
しようとする個人事業者及び小規模法人事業者であり、域外からの需要は少ない。当該地域は、土産店、旅館等が建ち
並ぶ温泉街の商業地域で、コロナ禍の影響を受け観光客は減少し、需要は弱含みである。周辺地域の取引事例が少なく
需要の中心価格の把握は困難であるが、単価的には土地で１平方メートル当たり９万円前後であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、自用の店舗住宅併用地及び旅館等が中心となっており、新規の賃貸向け収益物件は殆ど見られない。ま
た、旧来からの商業地域で周辺類似地域の取引事例が殆どなく、比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿い等の事例から
求めたが価格関連性が高いものと思料される。したがって、信頼性のある取引事例より求めた実証的な比準価格を標準
とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊豆の国 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,900 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 92.4]

[100.0]
100

90,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光産業等の地盤沈下が継続しており、業績
回復の速度は遅く従業員数も減少。私鉄によ
る利便性は認められるほか、人口減少率は相
対的に少ない。

店舗併用住宅や旅館等のほか一般住宅も介在
する商業地域で、一部にコンビニエンススト
アも見られるが、旧態依然とした温泉街で不
動産需要は弱い。

近隣地域における地位は、中庸であり、特に
記載すべき事項はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ第１ -151	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	南3.5m市道、中間画地		準住居 (60,160)
b	３Ｋ第１ -548	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	３Ｋ第１ -911	伊豆の国市		建付地	（　）	袋地等	東12m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	３Ｋ第１ -943	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	南東12.5m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,648	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	92,187	100 [ 98.5]	93,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,600
b	(　 ) 91,170	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	98,168	100 [ 110.3]	89,001		89,000
c	(　 ) 68,294	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	96,295	100 [ 104.0]	92,591		92,600
d	(　 ) 60,671	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.1]	73,838	100 [ 89.4]	82,593		82,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -18.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

伊豆の国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,091,531	532,706	2,558,825	2,264,160	294,665	（　0.9734） 286,827	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,853,612 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階３ＤＫ×２戸　平均専有面積６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	100.0	60.00	1,984	119,040	6.0	714,240
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,360	81,600	2.0	163,200
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		282,240		1,040,640
								0

⑨年額支払賃料	282,240 円　×　12ヶ月　＝　 3,386,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,386,880 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,082,061 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,040,640 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,091,531 円　　　　（　 25,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ伊豆の国　　　　-9	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,994 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３Ｋ伊豆の国　　　　-10	1,775 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,606 円	3,386,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,600 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,706 円　（　　　　　　 4,477 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,264,160 円（　　　　　 19,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,091,531 円
②総費用	532,706 円
③純収益　①－②	2,558,825 円
④建物等に帰属する純収益	2,264,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,853,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）