別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 伊豆の国 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 を中心とした住宅地 域 西5m市道 水道、下水 伊豆長岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近に建売住宅が数軒建ち並んだが、今後は特に土地利用状況の変化は予想されない。伊豆長岡温泉の衰退が顕 著で地域経済が疲弊していることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 伊豆の国市を中心に、一部、沼津市、函南町等の周辺市町も含む住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者として は市内在住の３０歳代の一次取得者が想定され、他地域からの流入は殆ど見られない。利便性が優る沼津市等で新規の 宅地供給が豊富にあり、競争力確保の観点から伊豆の国市内では分譲地の小区画化、低価格化が進んでいる。取引の中 心価格帯は、土地のみでは４５坪前後で１，０００万円台前半、新築戸建では２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模では賃貸アパートの合理的な想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。周辺地域における取 引が少ないため、事例の収集範囲は広範囲に及んだが、居住の快適性を重視しつつ市場の取引価格との比較を行う需要 行動が定着していることを踏まえると、比準価格には高い説得性が認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [122.3] [101.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向。新型コロナウイルス感 染症の緊急事態宣言解除後、土地取引件数は 回復しつつあるが、新設住宅着工戸数は低迷 している。 付近には新たに戸建住宅が建ち並び、コンビ ニエンスストアも進出したが、温泉街が衰退 し、駅からも遠いため、需要は低迷している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％