別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊豆の国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市古奈字中原３６６番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東5.4m市道 水道、下水 伊豆長岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 950m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古奈温泉背後の住宅地域であり、近年は地域要因に特筆すべき変動はないことから、当面は現状程度の住環境を 維持すると予測する。需要は弱まっており、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊豆の国市を主として隣接市町等を含む伊豆箱根鉄道沿線の住宅地域一円である。需要者は当該地域に 居住する３０歳代前後の１次取得者層が中心であり、圏外からの転入は少数である。人口減による潜在需要の低下や競 合他市町の類似地域との比較による値頃感の減退等を背景に宅地需要も先細り状態で、地価は下落基調が継続している 。需要の中心となるのは土地で１０００万円台中盤程度まで、新築戸建で３０００万円程度までと見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件、地域環境等に鑑み、収益還元法は適用しないものとした。比準価格は類似地域に存する取引事 例から求められた価格で、市場性を反映した実証的な価格と思料する。近隣地域は居住の快適性及び市場性に着目した 取引が大半を占める住宅地域であることから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映 した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [106.5] [102.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地場産業の縮小で地域経済は弱ま る傾向にあり、不動産の動きも鈍い状態が続 いている。 狩野川流域に近く、水害の懸念がある。商業 施設、利便施設等も近く、生活利便性は概ね 良好であるが、潜在需要の弱まりを背景に取 引は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％