別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 御前崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御前崎 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範 印  TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御前崎市御前崎字海老漉沢１１６番２ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北西5.5m市道 水道 菊川 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港に近い高台の住宅地域 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南東方 24.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化・高齢化等により人気が劣る。現在地域内に特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御前崎市の住宅地域一円のほか周辺都市沿岸部も含む。市場参加者はエリア内在住の一次取得者層が中心 でエリア外からの転入は少ない。浜岡原子力発電所により当市の財政は豊かで、需要者には新築補助金の支給等の手厚 い恩恵があるが、過疎化・高齢化・沿岸部の津波リスク等のマイナス要因により相殺され、結果的に市内の不動産市況 は弱含み傾向で推移している。中心となる価格帯は土地のみの場合５００万円前後で建売住宅はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方自己使 用を前提とする戸建住宅地域で不動産賃貸需要は乏しく、対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、収益 価格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会・経済 の停滞傾向により不動産市況も全般的に弱含 み傾向で推移している。 生活利便性が劣る市東部の高台の住宅地域で 、不動産市況は弱含み傾向で推移している。 地域要因に変動はない。 方位は北西向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は普通。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％