別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 裾野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市茶畑字野添５４番４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート のほかに空地の残る 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 裾野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 裾野駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成された住宅地域であるが、周辺は農地も残されており、緩やかに農地の宅地転用が進み、住宅地の割合 が徐々に増加するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心に隣接する御殿場市、駿東郡長泉町の住宅地域である。需要者は裾野市に居住又は勤務する ２０代後半～４０代前半の一次取得者が中心であるが、周辺市町の居住者及び勤務者の需要も存在している。住環境及 び利便性は概ね良好で需要は底堅い。一方、開発余剰地は少ないため、供給は限られている。土地の中心価格帯は１， ４００万円～２，０００万円で、新築戸建住宅は２，８００万円～３，６００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益建物の建築を目的とした土地取引は殆どない。標準地の面積を考慮すると、 経済合理的な建物の想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅目的での取引が大半である ことから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、前年からの市場動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。利便性が良好 な住宅地域の供給は少ないため、需給は概ね 均衡しているが、郊外部の住宅地域の需要は 弱い。 地域要因に変動はない。利便性が概ね良好で 、底堅い需要が存在しているが、新型コロナ の影響もあり需要は減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％