別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 御殿場 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京 印  TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市山之尻字横道８４０番１８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 御殿場 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 御殿場駅北方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整地域内に所在し、格別の変動要因はないので当面は現在の利用状況を継続すると予測する。新 型コロナウイルス感染症の拡大によっては地価が影響を受ける可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市を中心に小山町の南部を含む住宅地域一円。主たる需要者は３０歳～４０歳代の一次取得者であ るが隣接市町からの転入もある。周囲の分譲地との比較では割安感が出始めたが、郊外に所在するため地価は僅かに下 落傾向となっている。需要の中心となる価格帯は土地１９０㎡程度で８００万円～１，１００万円、新築戸建住宅は供 給があるとすれば２，６００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする郊外の住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため周辺にはアパートは見られず、また、対 象標準地は経済合理性のある賃貸経営が可能な画地規模でないため、収益価格は試算しない。近隣地域では専ら自己居 住用の住宅地取引により価格水準が形成されていることから、信頼できる取引事例から試算した比準価格を中心に、代 表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [115.9] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にあるが、道路網の整 備、大型商業施設の増床等のプラス要因もあ り、地価は総じて横這い乃至は下落傾向で推 移している。 昭和４０年代に開発された住宅地域で、古家 の建替が見られる程度で、利用状況が大きく 変動する直接的な要因は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％