別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 御殿場 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -8 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史 印  TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市中山字下原６１２番５ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m私道 水道 富士岡 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る南部郊外の既 成住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 富士岡駅南方 780m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 南部郊外の既成住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は割安で あるが、街路並びに住環境とも劣るため、需要は弱く、今後の地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御殿場市を中心に裾野市北部を含む住宅地域で、需要者は御殿場市に居住する３０～４０歳代の一次取 得者層が中心である。小規模一般住宅が多い裾野市寄りの郊外の住宅地域で、ＪＲ富士岡駅から徒歩圏内にあり、値頃 感もあることから相応の需要はあるものの、市場は総じてやや弱含みで推移している。土地の中心価格帯は、１，００ ０万円前後、新築戸建住宅では２，０００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく建築費等の投資採算性の観点から共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しない。自己使用 の戸建住宅建設目的での土地取引により市場価格は決定されていることから、御殿場市郊外の住宅地の市場動向等を考 慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [158.7] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 街路条件の劣る御殿場市南部郊外の既成住宅 地域で、値頃感から相応の需要はあるが、地 価はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％