別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 御殿場 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市西田中字向畑３０３番７外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 御殿場 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地周辺部の新興住宅地域で、農地等の宅地化が徐々に進行するものと予測する。中心市街地の供給が不 足する一方、供給余力がある当該地域は値頃感もあって需要が堅調で、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市及び周辺市町に形成される住宅地域。需要者は市内居住者及び市内並びに周辺市町の企業等に勤 務する３０代を中心とする子育て世代が主力である。御殿場市の中心市街地及び幹線道路沿いとその背後は利便性が高 く、大企業勤務者や公務員を中心に住宅需要は概ね安定的である。市場の中心価格帯は土地のみで１０００万円台前半 から中盤程度、新築の建売住宅で３０００万円前後であるが、大企業勤務者等にはこれを超える需要も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、第１種低層住居専用地域に存し、新規の土地取得により投資採 算性の確保できる賃貸住宅経営は困難なため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形 成され、取引市場における現実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映 し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [142.2] [104.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感はあるものの、 御殿場市内は利便性の高い住宅地域の需要は 底堅い。一方、郊外では弱含みの地域も見ら れる。 生活利便性及び居住環境が概ね標準的な新興 住宅地域で、値頃感等から需要は堅調で地価 は安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％