別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 藤枝 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -11 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市岡部町三輪字大箱１５０５番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 郊外の閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス 焼津 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岡部町の南東部、焼津市と の行政境に近い一般住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北西方 4.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の他、空き地等も見られる閑静な住宅地域であり、今後も閑静な居住環境は維持されていくものと予測 する。年間を通じ土地取引に停滞感が見られ、地価は暫く弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市を中心とする志太地区の住宅地一円。需要者は旧岡部町を中心に、市内または静岡市等の周辺市に 勤務先を有する１次取得者層である。最寄駅及び市中心部への接近性が劣る他、藤枝市及び焼津市等の新興の住宅地に 需要が向いており、需要は低迷している。土地は７００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円前 後が取引の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は第１種低層住居専用地域の指定下にある住宅地域で、アパート等の想定は困難であり、収益価格の試算は行わな かった。自己使用目的で取引されることが殆どで、取引価格を指標として価格が決定される。よって、比準価格を標準 とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [116.2] [102.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市平均に比し地区の人口減は大きく、新型コ ロナの影響もあり、雇用、所得環境も悪化し 、需要は弱い。 最寄駅への接近条件の見直し、藤枝市及び焼 津市北部地区での宅地供給も多く、地価の下 落幅はやや拡大した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％