別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 掛川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　青島　進 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市旭ヶ丘２丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の分譲住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 掛川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ掛川駅　北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は見当たらず、丘陵地の閑静な戸建住宅団地として今後も良好な住環境が維持されるものと予測 する。コロナ禍による先行き不透明感等により、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧掛川市の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、住環境、利便性も良好で他市町か らの転入も見られる。丘陵地の戸建住宅地域として閑静な住環境が維持されており需要は底堅いが、コロナ禍の影響に よる先行き不透明感も認められ地価水準はやや弱含み傾向である。土地は１，２００万円～１，７００万円程度、新築 の戸建物件は２，７００万円～３，３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内の住宅地域で建築協定の規制もあり、アパート等の賃貸物件は見られないことから収益還元 法は非適用とした。コロナ禍の影響を反映した取引事例の絶対数は少ないが、代替競争関係を有する整備された住宅地 域に存する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価 格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [105.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行政等の各種施策による下支えも認められる が、土地需要についてはコロナ禍の影響によ り、個別的要因等の優劣による格差が拡大し ている。 丘陵地の閑静な住環境が維持された住宅団地 であるが、コロナ禍の影響による先行き不透 明感も認められ、地価水準は若干弱含み傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％