別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 掛川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市南２丁目１０８番 ｢南２－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした駅南の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 掛川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅に近い環境の良い住 宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 掛川駅南東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人気の住宅地域だが、郊外分譲地との競合により需要はやや弱含み傾向で推移している。現在地域内に特別な変 動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ掛川駅を中心とする住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入 も見られる。郊外高台の住宅地域との競合も見られるが、交通利便性・生活利便性ともに良好な環境の良い住宅地域と して底堅い人気がある。地価は横ばい傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地のみの場合１１００～１７００ 万円程度、建売住宅の場合２４００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方周辺に はアパート等も見られるが、後記のとおり対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、収益価格の試算は断 念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [105.0] 100 80,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会・経済 の停滞傾向により不動産市況も全般的に弱含 み傾向で推移している。 利便性の良い住宅地域だが、不動産市況は弱 含み傾向で推移している。地域要因に変動は ない。 方位は南向きで、代替競争関係にある他の不 動産と比較して市場競争力は優る。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％