別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 焼津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦 印  TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市浜当目２丁目５４２番 ｢浜当目２－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ海岸に近い住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に近い低層住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近い低層住宅地域であり今後も現状の状態で推移するものと予測する。地価は浸水被害の懸念もあり需 要は落ち込み、下落傾向が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区内の住宅地域一円である。需要者は市内または静岡市に勤務する第１次取得者層が中心である。 沿岸部に近接した住宅地域であり、津波リスクの懸念から需要は落ち込んでいる。需要の中心となる価格帯は取引が少 なく規模によりまちまちであり把握しえない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当 たっては、最近の広域的な沿岸部地域の需給動向を考慮し代表標準地との検討を踏まえ不動産市場を反映した実証性が 認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [104.0] 100 [134.9] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少も加わり災害リスクの懸念のある沿 岸部に近い地域の需要は低迷している。 沿岸部に近い戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域 であり、災害リスクの懸念から需要は大きく 落ち込んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％