別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 磐田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 9-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄 印  TEL.

鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市高見丘１２０５番外 ②地積 　(㎡) 3,174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 工場 工場、配送センター 等が建ち並ぶ工業地 域 北9m市道 水道、下水 磐田 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速道路のＩＣから比較 的近い区画整理済みの工業団 地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 磐田駅北方 5.6km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 東名高速道路や幹線道路へのアクセスが良好であり、今後とも安定した需要が見込める工業団地として推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡県西部の工業地域。県内外の法人が需要の中心である。近隣地域は東名高速遠州豊田スマートＩ Ｃの北側に位置し、交通利便性に優れる。近年の内陸部の工業地への選好性の高まりもあり、需要は比較的堅調であっ たが、新型コロナウイルス感染症の影響もあって弱含みとなっている。規模等による差が大きく取引の中心となる価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は東名高速遠州豊田スマートＩＣの北側の工業地域である。標準地の周辺では自用の工場が多く、 賃貸事例がほとんど無く、工場の賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定に あたっては、市場の動向等に留意しつつ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準 地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 96.3] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、製 造業を中心とした静岡県西部の経済は厳しい 状況にある。 東名高速や幹線道路へのアクセス良好な工業 団地であり需給関係は比較的安定しているが 、新型コロナウイルス感染症の影響により弱 含みである。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％