別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 磐田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -23 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別方式 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市新貝字大犬間１９７２番３３ (新貝２２－１街区１０－４) ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が並ぶ区画 整然とした台地上の 住宅地域 西6m区画街路 水道、ガス、下水 御厨 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新貝土地区画整理事業地内の 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ区 画街路 交通 施設 御厨駅　北方 830m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業地内の台地上の住宅地域で、昨年のＪＲ新駅開設により利便性が増した。今後、駅周辺の開発 も期待され、、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ，戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧磐田市内の居住環境が良好な住宅地域一円。需要者の中心は磐田市に居住する一次取得者が中心で、二 次取得者も見られる。土地区画整事業の進捗及びＪＲ御厨駅の開設により、利便性及び居住環境の改善により、需要は 堅調である。土地は１，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，５００万円程度が 需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ第１種低層住居専用地域であり、市場参加者は自己使用目的の住宅が中心である。よって、収益還 元法は適用しない。取引事例比較法において採用した事例はいずれも磐田市北東部の台地上に存しており、規範性に優 れる。よって、当該地域の市場動向等に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用する ことが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [103.9] [101.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は利便性、居住環境、被災リスクに より２極化傾向が見られ、コロナ禍による不 動産市場への影響が懸念されている。 ＪＲ新駅の開設、土地区画整理事業による居 住環境、利便性の改善に対する期待から、土 地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％