別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 磐田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠 印  TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市上神増字井東１４９７番 ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅と農地が混在す る集落の中心に近い 住宅地域 北5.5m市道 水道、下水 磐田 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 磐田市北部、旧豊岡村内に位 置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 磐田駅　北方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、（仮称）新磐田スマートＩＣの開始（本年初夏予定）により交通アクセスの向 上が予測される。しかし、需要は地縁性を有し限定的で、地価は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ，戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧豊岡村を中心に旧磐田市北部及び隣接する浜松市浜北区、天竜区の住宅地域一円。需要者は旧豊岡村の 地縁性を有する１次取得者が中心であるが、１次取得者は分譲地を選好する傾向が強い。需要の中心は、土地が６００ 万～１，０００万円程度、新築戸建で１，８００万～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、戸建住宅、農家住宅等が混在し、周辺には農地が多い地域である。標準的使用は自用の戸建住 宅地としての使用であり、アパート等の収益利用の建物は見られない。よって、当該地域の市場動向等に留意し、代表 標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は利便性、居住環境、被災リスクに より２極化傾向が見られ、コロナ禍による不 動産市場への影響が懸念されている。 交通アクセスの向上はあるものの、利便性に 劣る調整区域の住宅地域であり、需要は低迷 し、地価は弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％