鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ静岡第２ -10	富士市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	３Ｋ静岡第２ -123	富士市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	３Ｋ静岡第２ -205	富士市		更地	（　）	長方形	西14m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	３Ｋ静岡第２ -275	富士市		建付地	（　）	不整形	東15m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,751	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,392	100 [ 101.9]	87,725	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 56,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.7]	66,239	100 [ 75.9]	87,271		87,300
c	(　 ) 86,346	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	81,659	100 [ 93.1]	87,711		87,700
d	(　 ) 70,575	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 94.5]	85,402	100 [ 100.0]	85,402		85,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,100 円／㎡]

富士 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,728,966	1,451,800	6,277,166	5,525,120	752,046	（　0.9734） 732,042	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,939,633 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	372 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所４戸、２階共同住宅４戸（専有面積５０㎡）

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	95.0	190.00	2,250	427,500	6.0	2,565,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,350	270,000	2.0	540,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	97.5	390.00		697,500		3,105,000
								0

⑨年額支払賃料	697,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,370,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,370,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 669,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,700,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,105,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,728,966 円　　　　（　 20,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-60	1,985 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,261 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-64	2,924 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	310,400 円	77,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	251,100 円	8,370,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 659,600 円	77,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,600 円	77,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,451,800 円　（　　　　　　 3,903 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,600,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,525,120 円（　　　　　 14,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,728,966 円
②総費用	1,451,800 円
③純収益　①－②	6,277,166 円
④建物等に帰属する純収益	5,525,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	752,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	732,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,939,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
富士 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-10

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　中村　京

印

TEL.

鑑定評価額

32,400,000 円

１㎡当たりの価格

87,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市御幸町１９番｢御幸町１０－２５｣				②地積　(㎡)	372 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ4	事務所、店舗、一般住宅の混在する商業地域	西16m市道	水道、ガス、下水	富士 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

富士駅東方

3.8km

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、住宅等も見られる近隣商業地域として、当面は現状程度に推移すると予測する
。新型コロナウイルス感染症の拡大によっては地価が影響を受ける可能性がある。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市の商業地域を主とし、隣接市の一部を含む圏域である。需要者は同一需給圏の個人事業者及び小法
人事業者が多い。旧吉原中心地の南方に位置する商業地で、地域経済の停滞及び店舗の郊外移転による影響により商況
は思わしくなく、近隣商業地の需給はやや弱め基調と見られ、価格水準は背後に所在する住宅地の水準に近づいている
。取引の中心となる価格帯は、当該物件の規模に応じて幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。賃貸物件も介在するが、収益不動産取引市場の成熟度は
総じて低く、土地代を含めた投資金額に見合った賃料収入が得られないため、収益価格は低位の試算結果となり、規範
性が低い。比準価格は、複数の取引事例を基礎に試算したもので実証性に富む。よって、比準価格を採用し、収益価格
を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,300 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[108.6]

[100.0]
100

87,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県の景気は弱い動きも見られ、個人消費は伸
び悩み、既成商業地域は空室が多く、住宅地
は供給過剰で、総じて地価は下落基調で推移
している。

顧客の購買力は郊外型の大型店やネット販売
等に向かう傾向にあり、中心市街地外縁部の
近隣商業地域は衰退傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３Ｋ静岡第２ -10	富士市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	３Ｋ静岡第２ -103	富士市		建付地	（　）	長方形	南西15.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	３Ｋ静岡第２ -123	富士市		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	３Ｋ静岡第２ -205	富士市		更地	（　）	長方形	西14m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,751	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,392	100 [ 101.8]	87,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,800
b	(　 ) 44,415	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	74,050	100 [ 94.7]	78,194		78,200
c	(　 ) 56,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 84.7]	66,239	100 [ 75.8]	87,387		87,400
d	(　 ) 86,346	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	81,659	100 [ 94.3]	86,595		86,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.6	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,100 円／㎡]

富士 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,565,719	1,418,701	6,147,018	5,375,600	771,418	（　0.9734） 750,898	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,324,449 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	372 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所×４戸、２階ファミリータイプ住宅４戸（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

標準的なパブリックスペースであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	95.0	190.00	2,212	420,280	6.0	2,521,680
							0.0	0
2～ 2	居宅	200.00	100.0	200.00	1,350	270,000	2.0	540,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	97.5	390.00		690,280		3,061,680
								0

⑨年額支払賃料	690,280 円　×　12ヶ月　＝　 8,283,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,283,360 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 745,502 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,537,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,061,680 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,565,719 円　　　　（　 20,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-71	2,020 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,223 円/㎡　月額支払賃料（　 2,212 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-61	2,260 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	302,000 円	75,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	248,501 円	8,283,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 641,700 円	75,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,500 円	75,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,500 円	75,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,418,701 円　（　　　　　　 3,814 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,375,600 円（　　　　　 14,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,565,719 円
②総費用	1,418,701 円
③純収益　①－②	6,147,018 円
④建物等に帰属する純収益	5,375,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	771,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	750,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,324,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）