別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 富士 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -24 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市水戸島１丁目２６番７ ｢水戸島１－３－９｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富士 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富士駅西方 750m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は富士駅に近い一般住宅のほか、共同住宅等が混在する住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移してい くものと予測する。地価は利便性は良好であるが、環境・街路条件がやや劣ること等から下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅他 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富士市の市街地から外郭部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心 とするが職住接近を指向する市外転入者を若干含む。富士駅に近く利便性は良好であるが、住環境及び街路条件がやや 劣ること等から地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万円 ～３，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅のほか、共同住宅等が混在する住宅地域で自用目的の取引が殆どである。収益還元法は対象標準 地の規模が小さく、合理的な賃貸経営の想定が困難なため適用を断念した。以上から、求めた試算価格は比準価格のみ であるが適正に修正・補正された現実的、かつ、実証的な価格である。従って、当該比準価格を前提に代表標準地価格 及び前年標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [117.2] [103.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市の住宅地・商業地の地価は一部を除い て下落傾向にある。工場地は新型コロナウイ ルスの影響等から弱含みだが物流用地は比較 的堅調である。 　近隣地域は駅に近い利便性が良好な住宅地 域であるが、街路・環境条件等がやや劣るた め、地価は下落傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％