別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富士 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市高嶺町６９番外 ｢高嶺町８－２１｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 富士 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 富士駅東方 3.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富士市中心部に近い利便性の優る住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内市街地の住宅地域である。需要者の中心は富士市内に居住する一次取得者とみられる。駅からや や遠いが富士市中心部に近い住宅地域で利便性が優ることから需要は比較的堅調で、地価はやや弱含み程度で推移して いる。取引の中心は土地で１，４００～１，８００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～４，０００万円程度と把握 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺には一部共同住宅も見られるものの、一般的な 利用方法ではなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。以上 により、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 76.9] [100.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上 昇していて、地価は下落傾向にあるなか、新 型コロナの影響もあってさらに弱含んでいる 。 市中心部に近く利便性に優ること等から、需 要は底堅いが、新型コロナの影響もあって、 地価は弱含みにある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％