別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 伊東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市松川町４８０番４３外 ｢松川町１－１７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、ホテ ル等が混在する商業 地域 北西11.8m県道 水道、ガス、下水 伊東 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１．８ｍ県道 交通 施設 伊東駅南東方 530m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、店舗、店舗併用住宅、事務所、ホテル等が建ち並ぶ県道沿いの地域で、周辺では道路拡幅工事が進 められ、将来、国道１３５号バイパスへの連絡が容易になり、今後は更に利便性が高まるものと予想される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む商業地域。需要者は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人又は個人 業者である。商業背後地は人口減少傾向にあり、近隣地域が存する中心商店街及びその周辺に位置する商業地域におい ては、空店舗も見られる。需給動向は一定の実需は認められるが、動きは弱い傾向にある。中心となる価格帯は１５０ ㎡前後で１０００万円～１５００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗、店舗併用住宅及び事務所が建ち並ぶ旧来からの既成商業地域である。貸店舗、貸事務所は見ら れるものの空店舗も散見し、賃貸需要は弱く土地価格に見合う投資合理性のある賃料が得られないため、収益価格は低 位に求められた。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が 高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復傾向にあった観光業は新型コロナウィル ス感染症の影響を受けた。人口減少は継続し ており、市内の不動産需要は弱含み傾向にあ る。 店舗、事務所、ホテル等が見られる県道沿い の商業地域で、周辺では道路拡幅工事がある ものの、不動産需要、地価とも弱含み傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％