別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 伊東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市大原３丁目１２７番 ｢大原３－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 伊東 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 伊東駅　南東方 2.1km 法令 規制 （都） ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 伊東駅との接近性はやや劣るが、市役所周辺の区画整理済みの戸建住宅を中心とする概ね成熟した住宅地域であ り、地域要因に変動は見られず、当面は現状の住環境が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市を中心に隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び伊東市への通勤者である。伊東 駅及び量販店との接近性はやや劣るが、文教施設との接近性に優れた区画整理済みの住宅地域である。良好な住環境を 有することから底堅い需要は認められるが、人口が減少しているため地価はやや弱含んでいる。中心となる価格帯は、 土地が８００～１２００万円前後、新築戸建住宅で２２００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、共同住宅の建設想定は非現実的であり収益価格は試 算しなかった。居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内において多数の信 頼性のある取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [115.5] [102.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響より地域経済の中心である観 光業が低迷し、人口減少も継続しているため 、一部の別荘地を除くと地価は下落傾向で推 移している。 駅、商店街との接近性に劣るが、区画整然と した良好な住環境を有する住宅地域であり、 需給は均衡するが人口減少により地価は弱含 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％