別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 伊東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭 印  TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市鎌田字海立５０７番１５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 西8.5m県道 水道、ガス、下水 南伊東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北８．５ ｍ　県道 交通 施設 南伊東駅　南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた眺望に恵まれた山腹の熟成度の停滞している住宅地域であり、地域要因に変動はなく当面 は現状の住環境が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市を中心に隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び伊東市への通勤者である。近隣 地域は伊東市中心市街地郊外の山腹に位置する熟成度の停滞している住宅地域であり、宅地供給は見込めるが各種の接 近性が劣り、人口も減少しているため需要が弱く地価は下落傾向にある。中心となる価格帯は、土地が４００～７００ 万円前後、新築戸建住宅で２０００～２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく駐車場付きの選好性の高い共同住宅建設が困難であるため、共同住宅の建設想定は経済的合 理性に反するため収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域で あり、比準価格は同一需給圏内の類似性の高い事例適格要件を有する事例から比準している。よって、比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響より地域経済の中心である観 光業が低迷し、人口減少も継続しているため 、一部の別荘地を除くと地価は下落傾向で推 移している。 高台に位置し眺望に恵まれてはいるが、駅、 商店街との接近性が劣り、人口減少もあり需 要が弱く、地価はやや下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％