別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 富士宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治 印  TEL.

鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市山宮字長穴２２３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小規模の工場のほ か倉庫等が見られる 工業地域 西6m道路 水道 富士宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 富士宮駅北方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の工業地域で、国道等の交通施設にも近く、価格水準は底値圏にあるため、当面は現状維持が続くものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に富士宮市を中心とした工業地域一円。需要者は工場を運営する地元企業のほか、資本力のある大手企 業の参入も想定される。当市南方の新東名高速道路周辺の物流施設用地への需要は一般的要因を反映して依然旺盛であ るなど、内陸部の工業地は堅調に取引されている。中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため積算価格は求められず、また、賃貸市場が未成熟なため、収益 価格も試算できなかった。比準価格は富士宮市から採用した取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる 。自用の取引が中心で、利便性・効率性等を重視する工業地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比 準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [141.9] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で景況感は 悪く、中小規模の工場用地の取引は少ない状 況が続いている。 交通施設へのアクセス良好な内陸部の工業地 域の需要は旺盛な状況を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％