別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 富士宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 9-1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市万野原新田字御殿跡３６８０番１３ ②地積 　(㎡) 1,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ国道に近い工 業団地 西8m市道 水道、ガス、下水 富士宮 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が連たんする既成市街地内の工場団地。地域内に格別な変動要因はないので現状維持と予測する 。コロナウイルス感染症の影響等による景気の先行きへの不透明感等から地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市、富士市、沼津市等を中心とする東駿河湾工業地域一円。需要者の中心は製造業あるいは倉庫業 を営む全国展開の法人、県内法人等である。流通業はネットショッピングの進展等を受け堅調であるが、製造業は新型 コロナウイルス感染症の影響等による国内外の景気の先行きへの不透明感から、設備投資には慎重な動向で、総じて土 地需要は弱く買手市場にある。取引の中心となる価格は取引規模が様々により定めがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸市場が未成熟により、貸工場等の想定は非現実的で、収益 価格は試算しない。変動要因の検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例から試算した比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業は新型コロナウイルス感染症の影響に よる国内外の経済への不透明感等から投資に は慎重で、流通業務等は新規投資へ前向きな 姿勢。 新型コロナ等による景気の先行不透明感から 、中小企業の工場の新設等の動きは鈍く土地 需要は弱目で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％