別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 富士宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -25 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市粟倉字下大塚８６０番４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南東10m市道 水道 富士宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北１０ｍ 市道 交通 施設 富士宮駅北東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が中心の周囲には農地が多く見られる住宅地域。地域内に格別な変動要因はないことから、現状維持と 予測。人口減少、高齢化の進展、新型コロナウイルス感染症の影響から需要は弱く地価は下落継続と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市郊外の住宅地域一円である。主たる需要者は３０歳～４０歳代の一次取得者である。周囲には分 譲地等は存しない調整区域で、子育て世代の需要は弱く中古住宅が単発的に取引される程度。人口の減少、高齢化の進 展、新型コロナウイルス感染症の影響から需要は弱く、市場の滞留期間は長期化している。取引の中心価格帯は土地で ３００万円～６００万円、新築戸建住宅で１５００万円～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の存しない市街化調整区域により収益価格は試算しない。自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引により市 場価格は形成されていることから、信頼性の高い事例から試算した市場の実態を反映する比準価格を中心に代表標準地 からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [123.5] [103.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化の進展、子育世代の減少 、新型コロナウイルス感染症の影響による生 活不安感等から、住宅地需要は弱い状態で推 移。 宅地利用率の低い農家住宅地域で、人口減少 、高齢化の進展、新型コロナにより土地需要 は弱く、市場は低迷状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％