別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 富士宮 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -23 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市杉田字寺地５０９番３２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道 富士宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 富士宮駅東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ調整区域内の郊外住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測 する。地価は利便性が劣ること、住環境が劣ること等から需要が弱く、今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富士宮市の市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得 者を中心とするが、富士市に近接していることから地価水準等を指標とした市外転入者を若干含む。市街化調整区域に 存し利便性がやや劣ること等から需要が弱く地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で５００万円前後、新 築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で自用目的の取引が殆どである。収益価格は市街化調整区域に 存し、また、利便性が劣ること等から世帯併合、転勤等特別な事情がある場合以外は見られない。従って、賃貸需要が 期待できないことから適用を断念した。以上から、求めた試算価格は比準価格のみであるが、前年標準地価格等との均 衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市は開発可能地が多いこと等を背景に地 価は下落傾向であるが新設住宅着工はほぼ横 ばいである等新型コロナウイルスの影響は想 定より弱い。 　近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ市街 化調整区域下の郊外住宅地域で利便性が劣る こと等から需要が弱く、地価は下落傾向にあ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％