別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富士宮 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -22 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹 印  TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市上井出字芝山８６８番２２ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) 国立公(普通) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.5m市道 水道 富士宮 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 富士宮市郊外の農家集落地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市郊外の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者は富士宮市に居住する者又は市外に居住してい るが当地区に地縁性を有する者等が中心となる。利便性に劣ることや地縁性を有する者等が需要の中心となることから 取引は低調であり、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅、一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、利便性等が劣ることから収益物件も見られ ず、賃料水準の把握が困難なことから、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を 指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 95.2] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市の人口は減少傾向にあり高齢化率も 上昇しているなか、新型コロナの影響もあっ て地価は下落傾向にある。 市内中心部から遠く利便性の劣る住宅地域で 、地縁的選好性が強く、他地区からの流入も ほとんど見られないことから、需要は弱い。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％