別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 富士宮 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -21 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明 印  TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市猪之頭字大向１２８０番８外 ②地積 　(㎡) 594   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) 国立公(普通) （その他） 朝霧高原国立郷 (20,80) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ1 別荘等が見られる空 地の多い住宅地域 南6m私道 水道 富士宮 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 富士宮駅北方 17.0km 法令 規制 ｢調区｣  (20,80) 国立公(普通) 朝霧高原国立郷 ⑤地域要因の将 　来予測 山林原野が広がる中に別荘や定住者の一般住宅が点在する朝霧高原の別荘地域であり、当面は現状を維持するも のと見られるが、人気がないため地価は下落基調が当面続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士山麓に展開する別荘地域を中心に、既存の集落地域を含んだ圏域である。需要者の中心は首都圏在住 者であるが、地元需要も認められる。別荘、一般住宅等が点在するほか山林原野が広がる別荘地域で、新たな宅地需要 は見込めず土地利用度は低いままであり、地価は下落基調にある。取引が極めて少ない上に成約物件は建物付きのもの が多いため、取引面積も一様でないため、土地単独の中心価格帯の把握は極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は中心市街地から大きく離れた郊外の別荘地域であり、賃貸市場は未成熟であり自用物件が 中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重 視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、売り希望価格の動向等の需給動向の分析検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。新築住宅着工 数は新型コロナウイルス感染症の影響で微減 しており、全体の地価下落率も前年からは拡 大傾向である。 山林原野が多く残る別荘地域で、別荘地とし ての選好性に欠けるため需要は相対的に弱く 、地価の下落傾向は継続している。 近隣地域における地位は、中庸であり、特に 記載すべき変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％