別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 富士宮 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -18 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市小泉字神祖１２２１番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地も見られる住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 源道寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 源道寺駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建て住宅を中心とする新興住宅地域で、周辺農地も徐々に宅地化も進行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市の市街地中心部の周辺から郊外にかけて形成される住宅地域。需要者は富士宮市内の居住者及び 在勤の一次取得者が中心である。富士宮市内は宅地供給が比較的多く、需給は軟調なため、当該地域の地価も下落傾向 で推移している。中心価格帯は、更地で概ね１０００万円台前半程度、新築の戸建住宅で、２０００万円台前半程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、第１種低層住居専用地域に存し、投資採算性の確保できる賃貸 住宅の想定が困難であるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成され、取引市 場における現実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し実証的な比準 価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [110.3] [100.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市は人口減少と高齢化が進みつつある 一方、市域が広く宅地供給が比較的多いこと から需給は軟調で、地価は全般に下落傾向に ある。 上記要因に加え、利便性もやや劣ることから 需給は軟調で、地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％