別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富士宮 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -11 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志 印  TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市小泉字向原１９３６番５外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ かに空地も多い住宅 地域 南6m市道 水道 源道寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 源道寺駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成された住宅地域であるが、周辺は農地も残されており、徐々に農地の宅地転用が進み、住宅地の割合が 緩やかに増加するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市及び富士市の住宅地域である。需要者は富士宮市及び富士市に居住又は勤務する２０代後 半～３０代の一次取得者が中心である。周辺では宅地開発も行われているが、利便性及び住環境が概ね標準的であるた め、需要も相応に存在し、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で８００万円～１，２ ００万円、新築の戸建物件で１，８００万円～２，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸共同住宅も存在しているが、自用の住宅建築目的での土地取引が殆どであり、居住の快適性 及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。標準地の面積を考慮すると、経済合理的な建物の想定は 困難であるため、収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集し得たことから 、市場性を反映した比準価格を採用し、前年からの市場動向等の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。新型コロナの 影響もあり、新設住宅着工戸数は減少。宅地 開発が多く見られ、住宅地の供給過多が続い ている。 地域要因の変動はない。新規分譲地との競争 力は弱いが、利便性及び住環境は、概ね標準 的であり、需要は相応に存在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％