別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 富士宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治 印  TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市山本字長峯６０８番６７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 富士宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の劣る市街化調整区域の既成住宅地域で、今後も需要は少ない状況が続くものと見込まれることから、当 面地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に富士宮市郊外の住宅地域一円。需要者は市内に居住・勤務する一次取得者が中心である。当市は郊外 の市街化区域に開発余地があり、値頃感のある価格設定が可能な地域が多いため、市街化調整区域の既成住宅地域への 需要は軟調である。土地は総額で５００～８００万円前後、建売住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既存住宅団地で土地の再調達原価の把握が困難なため積算価格は求められず、また、市街化調整区域 で賃貸市場が不成立なため、収益価格も試算しなかった。比準価格はＪＲ身延線南方を主とした取引事例から試算した もので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であるため、代表標準地との検 討を踏まえ、実証的な比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が本格化し た２０２０年４月以降は様子見状態で、郊外 の建売住宅を除き取引は少ない状態が続いて いる。 利便性の劣る郊外の住宅団地への需要は弱含 んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％