別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富士宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志 印  TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市宮原字出口４６２番３５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 富士宮 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 富士宮駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い郊外住宅地域で、地域要因の変動はなく、現状程度で推移するものと予測される。新規分譲地と 比較して競争力は弱くなるものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市郊外の住宅地域である。需要者は富士宮市内に居住又は勤務する２０代後半～３０代の一次取得 者が殆どである。富士宮市郊外部は宅地開発が多く、宅地供給過剰の状態が続いている。開発されてから期間が経過し た住宅団地で、分譲地との競争力は弱い状態である。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で７００万円～１，１０ ０万円、新築の戸建物件で１，７００万円～２，６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、自用の住宅建築目的での土地取引が大半を占める。低容積率であること から、土地規模に比して想定建物の規模が小さくなり、賃貸共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元 法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した実証的な 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [120.7] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。新型コロナの 影響もあり、新設住宅着工戸数は減少。宅地 開発が多く見られ、住宅地の供給過多が続い ている。 開発されてから期間が経過した住宅団地で、 地域要因の変動はない。近接する地域で宅地 開発が散見され、供給過多の状況が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％