別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 熱海 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５ ｢西熱海町２－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (40,200) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 別荘 Ｗ3 別荘、保養所が多い 高台の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 来宮 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 来宮駅北西方 2.9km 法令 規制 （都） ２中専 (40,200) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山腹傾斜地の別荘地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。別荘地としての名声・品等は中庸 であるが、ＪＲ熱海駅勢圏にあるので地価は暫時横這い程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熱海市及び伊東市内の別荘地域を中心とする住宅地域一円で、需要者の中心は首都圏在住者・移住者であ る。当市の人口は少子化による自然減の一方で、６５歳以上の転入が見られる。よって別荘地には追い風となるがその 需要は地勢や眺望、管理状態の良否等に大きく左右される。対象標準地周辺は中庸な競争力を有し、新幹線停車駅勢圏 にあるため需給は概ね均衡している。取引価格は上記理由により区々のため中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当期間が経過した既成の別荘地にあり、適正な再調達原価が把握できないために積算価格は求められなかった 。また、自用の別荘・保養所が多く、かつ取引も自用目的がほとんどを占めており、標準的な賃貸・収益事例を基とす る収益還元法の適用は困難であるため収益価格も求めなかった。そこで、実証性に優る比準価格を標準とし、別荘市場 の需給動向を十分に検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は少子化による自然減に見舞われる一方 で、首都圏からの移住等による社会増がある 。首都圏需要が期待できる地区は地価も上昇 傾向にある。 新たに土砂災害警戒区域の指定がなされた。 コロナ禍以降のリモートワーク普及により、 新たな需要が認められる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％