別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 沼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　正弘 印  TEL.

鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字八反田５６１番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小工場、倉庫、営 業所等が混在する工 業地域 東8m市道 水道、ガス 沼津 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 沼津駅北西方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場や作業所が用途的な標準である国道に近い熟成した工業地域であり、当面現状程度で推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市、清水町、長泉町等の工業地域である。需要者は沼津市に地縁のある事業者が中心となるが、沼津 市は静岡県東部地区の拠点都市であるため、より広域からの需要も見込まれる。なお、市場における中心価格帯は使用 目的、規模等の違いにより把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地という用途的性格上、代替性を認められる地域の範囲は比較的広く、比準価格もこれに照応して適切な地域格差 を判定して求められた。一方、地域内において賃貸工場を目的とした取引は成熟しておらず、収益価格は試算できなか った。よって本件では、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や 中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている 。不動産に対する需要も弱含みである。 中小規模工場の需要は相応に存在し、周辺地 域には大型商業施設も進出した。地価は堅調 に推移するものとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％