別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松天竜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松天竜 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也 印  TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南東8m市道 水道、下水 二俣本町 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線二俣 本町駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区外からの転入は少なく人口減少も相俟って需要は弱含みの状態が継続しており、当面現状のまま推移するもの と予測する。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧天竜市の住宅地域一円である。需要者は天竜区とこれに隣接する地域に地縁性を有する一次取得者が 中心となる。近隣地域は山東地区の国道背後の閑静な住宅地域で生活利便性が優れているが、天竜区は地域経済の不振 や人口減少等により衰退傾向にあるため、需要は低迷し弱含みが継続している。取引の中心となる価格帯は、土地は総 額で７００万～１，０００万円程度、新築の土地建物で２，０００万～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占めるため、 収益価格は規範性に乏しく試算しなかった。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適正に比準を行って求められて おり、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では市場分析の結果 を踏まえて比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松天竜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [114.9] [104.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の不振や人口減少等により新型コロ ナウイルス感染症の影響拡大以前から、需要 は低下している。 天竜区内では居住環境が比較的良好であるが 、区外からの転入は少なく需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％