別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松浜北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 1,490,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外 ②地積 　(㎡) 52,863   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ内陸型工業地 域 北東10m市道 下水 西鹿島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新東名高速道路浜松浜北ＩＣ 近くの工業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島駅南東 方 1.2km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模な工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。平成２４年に新東名高速浜松浜北ＩＣが開通し利便性が向上 した。新東名高速道路に近い工場地は需要が底堅いため、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市を含む静岡県西部の工業地域一円で、地域的範囲は広い。需要者は静岡県西部に本社を置く企業を 主に、全国規模で事業展開を行っている法人も見られる。新東名高速道路の開通により、製造業のほか物流関連施設の 需要も増えており、需要は底堅い。中心となる価格帯は、坪単価で概ね８万円から１０万円であるが、市内の工業団地 等では坪単価１０万円以上の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の現実の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当該地域は賃貸物件はほと んど見受けられず、自己使用の工場、倉庫が主体の地域であることから収益価格は試算しなかった。以上より、代表標 準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍において緊急事態宣言等の影響もあ り、春から夏にかけて不動産に対する需要は 止まったが、その後持ち直しの気配も感じら れる。 南方で中瀬南部土地区画整理事業が施行中で あり、街路整備が進んでいる。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％