鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松浜北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３０６ -51	浜松市浜北区		更地	（　）	長方形	北東14m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｋ０３１５ -82	浜松市浜北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.9m県道、南東4m、二方路		２住居 (70,200)
c	Ｋ０３１３ -82	浜松市浜北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北13m県道、東4m、西3.5m、三方路		１住居 (70,200)
d	Ｋ０３０６ -53	浜松市浜北区		更地	（　）	台形	南16m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ｋ０３０６ -25	浜松市浜北区		更地	（　）	長方形	西10m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,593	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,339	100 [ 91.8]	91,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 52,935	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	73,052	100 [ 81.0]	90,188		90,200
c	(　 ) 53,337	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	73,754	100 [ 82.8]	89,075		89,100
d	(　 ) 60,269	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	63,060	100 [ 66.5]	94,827		94,800
e	(　 ) 58,150	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,569	100 [ 65.6]	87,758		87,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

浜松浜北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,171,881	1,157,039	4,014,842	3,569,020	445,822	（　0.9745） 434,454	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,051,125 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松浜北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸し

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

店舗兼事務所のレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	75.0	101.25	2,399	242,899	6.0	1,457,394
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	85.0	114.75	1,859	213,320	6.0	1,279,920
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	80.0	216.00		456,219		2,737,314
								0

⑨年額支払賃料	456,219 円　×　12ヶ月　＝　 5,474,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,474,628 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,146,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,737,314 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,171,881 円　　　　（　 20,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３１０　　　　-11	1,958 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,411 円/㎡　月額支払賃料（　 2,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３０６　　　　-4	2,040 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松浜北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,000 円	51,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,239 円	5,474,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 189,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,300 円	51,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,157,039 円　（　　　　　　 4,591 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,020 円（　　　　　 14,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,171,881 円
②総費用	1,157,039 円
③純収益　①－②	4,014,842 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	445,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	434,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,051,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出
浜松浜北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松浜北 5-2

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　木村　満義

印

TEL.

鑑定評価額

22,800,000 円

１㎡当たりの価格

90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	中低層の店舗併用住宅を中心とする商業地域	南東17m市道	水道、下水	浜北 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

遠州鉄道西鹿島線浜北
駅北方
200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浜北区内の商業地として、当面の間現状を維持していくと予測する。ただし、コロナ禍にあって、今後の不動産
市場の動向には注意していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜北区及び隣接区の商業地域一円である。需要者は同一需給圏に地縁性を持つ個人又は法人が中心である
。周辺に郊外型大規模小売店舗が進出して以来、客足は奪われているが、駅に近いという希少性や周辺背後の住宅地と
の価格差の縮小による値頃感などにより需要は安定的である。地価水準は、坪単価３０万円前後が一つの目安といえる
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己使用を
目的として、周辺地価相場を参考に取引される傾向があり、必ずしも賃料収入に基づく収益性に着目して取引されるも
のではない。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松浜北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,300 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 91.3]

[100.0]
100

90,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

浜北区の地価は総じて堅調に推移してきたが
、コロナ禍にあって社会経済の停滞懸念が大
きくなっている。

経済活動と新型コロナウイルス感染症の収束
の板挟み状態が続いており、先行きの不安は
続いている。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松浜北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３１５ -103	浜松市浜北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15.6m市道、北西3m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｋ０３０６ -49	浜松市浜北区		更地	（　）	不整形	東24m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｋ０３１５ -82	浜松市浜北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.9m県道、南東4m、二方路		２住居 (70,200)
d	Ｋ０３１３ -82	浜松市浜北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北13m県道、東4m、西3.5m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,368	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	75,442	100 [ 81.8]	92,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 42,356	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	56,004	100 [ 61.1]	91,660		91,700
c	(　 ) 52,935	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	72,685	100 [ 81.3]	89,403		89,400
d	(　 ) 53,337	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	73,754	100 [ 82.5]	89,399		89,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,500 円／㎡]

浜松浜北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,152,141	1,144,887	4,007,254	3,569,020	438,234	（　0.9745） 427,059	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,897,063 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松浜北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	252 ㎡	13.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各フロア貸し

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	75.0	101.25	2,399	242,899	6.0	1,457,394
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	85.0	114.75	1,865	214,009	6.0	1,284,054
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	80.0	216.00		456,908		2,741,448
								0

⑨年額支払賃料	456,908 円　×　12ヶ月　＝　 5,482,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,482,896 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,126,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,741,448 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,152,141 円　　　　（　 20,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３０６　　　　-4	2,040 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,411 円/㎡　月額支払賃料（　 2,399 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３１５　　　　-6	1,944 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,400
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松浜北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,000 円	51,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,487 円	5,482,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,300 円	51,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,144,887 円　（　　　　　　 4,543 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,569,020 円（　　　　　 14,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,152,141 円
②総費用	1,144,887 円
③純収益　①－②	4,007,254 円
④建物等に帰属する純収益	3,569,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,695 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,897,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）