別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と畑地等が 混在する台地上の住 宅地域 南東5.5m市道 水道 気賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道　気賀 駅南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農地等が混在する調区内の住宅地域で、今後も大きな変動は期待出来ず、当面は現状の住環境を維持 すると予測する。需給は安定しているが、先行き不安もあり地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市北西部の住宅地域であり、主に細江町、引佐町を中心とする地域である。需要者は市内に居住する ３０～４０代の一次取得者層が中心である。三方原地区に隣接する台地上の住宅地域は値頃感から需要が堅調で、市街 化調整区域の中では地価は比較的安定している。土地で１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３０ ００万円程度が取引の中心となっているが、規模や建物仕様等によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似地域に存する複数の取引事例か ら試算した実証的価格であり、市場性を反映し、説得力がある。当該地域においては、市場性に着目した取引が大半を 占めることから、比準価格の規範性は高いと思料する。したがって本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と 判断し、周辺取引動向やコロナ禍における経済情勢等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は三方原地区を除き微減傾向であ る。新型コロナウイルス感染症の影響により 、先行きにやや不透明感が広がっている。 三方原台地上に存するため需要は堅調であり 、相対的な値頃感もあって北区の中では地価 は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％