別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松北 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区三方原町１４９４番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する郊外の住宅 地域 南西7.2m市道 水道 浜松 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の農地も残 る住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 台地上に位置し、堅調な宅地需要により周辺農地の宅地化が進んでいくと思料する。地価は新型コロナウイルス 感染症の影響により、やや弱含みながらも安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧浜松市北部から北西部の住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。近隣地域 は三方原台地上で災害リスクが少なく、利便性も比較的良好であるため需要は多いが、市街地縁辺集落制度の影響もあ り、供給も相応にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１５００万円～２０００万円程度、新築戸建で３０００万 円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほか農地も多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等も見られるが、賃貸経営目的での 土地取引は少なく、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は試算しなかった。近隣地域は自己使用目的での土 地取引が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、市場動向等に留意のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の拡大により地域 経済は甚大な影響を受けており、不動産需要 は減退している。 宅地化が進行する三方原台地上の住宅地域で 、需要は比較的堅調であり、地価は弱含みな がらも安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％