別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛 印  TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区引佐町金指字東金指１０２９番６ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 金指 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線　　 金指駅北方 160m 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 天竜浜名湖鉄道線「金指」駅から近い住宅地域として推移するものと見られる。生活利便性は比較的良好である が、価格時点現在では新型コロナウイルス感染症の収束が見えず、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧細江町および旧引佐町の住宅地域であり、需要者は地縁性を有する個人が中心である。当地域は天竜浜 名湖鉄道線「金指」駅に近く、徒歩圏内には商業施設等も見られるなど、生活利便性が確保されており、旧浜松市との 割安感から地価は概ね安定的に推移してきたが、価格時点ではコロナ禍によりやや弱含んでいる。土地は対象標準地と 同じ規模で５５０万円～６５０万円、土地建物一体で２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中 心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏し いものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向に も留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下が続くも新型コロナウイルス感染症 の影響による地域経済および消費マインドの 低下が市場に及ぼす影響を注視する必要があ る。 鉄道駅および商業施設に程近く、利便性が確 保された住宅地域だが、外部からの転入は少 ない。コロナ禍の影響もあり、需要はやや弱 含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％