別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区渡瀬町字村前９８番４ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の既成住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移すると予測する。利便性の良い住宅地域であるが 、南区全体の弱含みの需要動向の影響から、価格は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅南東方に位置する利便性の良い住宅地域である。需要者は浜松市内に居住及び勤務する一次取 得者が中心である。近隣地域は浜松駅にも比較的近い利便性の良い住宅地域であるが、東日本大震災以降の防災意識の 高まりから南区全体を忌避する傾向があり、需要は依然として弱含みである。土地は総額で１２００万円～１７００万 円程度、土地建物（新築）で３０００万円以内が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南区の多数の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収 益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいため試算しなかった。近隣地域は戸建住宅を中心とした 地域で、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との検討 を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [103.2] [101.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍において緊急事態宣言等の影響もあ り、春から夏にかけて不動産に対する需要は 止まったが、その後持ち直しの気配も感じら れる。 利便性の良い住宅地域であるが、南区全体の 需要低迷の影響を受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％