別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等が見られる住宅 地域 南5.5m市道 水道、下水 浜松 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名浜松ＩＣ背後の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 7.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 営業所等も見られる住宅地域であり、住環境等はやや劣るが、価格競争力があり、地価は比較的堅調に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区郊外を中心とする市内の住宅地域である。需要者の中心は浜松市及び近隣市町の居住者である。戸建 住宅を中心としているが、営業所や農地等も見られ、周辺環境はやや劣る。しかし、比較的低廉であることから、価格 競争力があり、地価推移は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円～１５００万円程度、 土地建物で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 営業所等も見られる住宅地域である。収益目的の土地取引は殆ど無く、収益性が土地価格形成の指標となっていないこ とから、収益還元法の適用は断念した。自己利用目的での取引が中心であることから、実証的で規範性の高い比準価格 を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [144.2] [105.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍において緊急事態宣言等の影響もあ り、春から夏にかけて不動産に対する需要は 止まったが、その後持ち直しの気配も感じら れる。 住環境はやや劣るものの、価格競争力がある ことから、地価は比較的堅調に推移している 。 南向きの画地であり、市場競争力は優る。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％