別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月9日　提出 浜松東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区大蒲町９０番２ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の良い住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な住宅地域として、当面の間は、現状を維持するものと予想する。ただし、コロナ禍に あって、今後の不動産市場の動向には注意していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区南部の住宅地域一円。需要者の中心は区内在住のファミリー層が中心で、一部区外からの転入者も見 られる。周辺には郊外型大規模店舗が立地し、浜松市中心部や東名高速道路浜松ＩＣ、ＪＲ天竜川駅等へのアクセスも 良いため土地需要は概ね堅調である。中心となる価格帯は、坪単価２０万円台後半から３０万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居 住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件において は比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [100.0] 100 88,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の地価は総じて安定的に推移してきたが 、コロナ禍にあって社会経済の停滞懸念が大 きくなっている。 格別の変動要因はないが、コロナ禍にあって 不動産市況の停滞懸念や先行きの不透明感は 広がっている。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％