別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区北島町字石畑３９６番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 6.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路へのアクセスに優れた住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当面は現状の住環 境を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価は先行き不安により微減傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主に東区郊外の標準的な住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する ３０～４０代前後の一次取得者層である。一般住宅のほか、アパートや事業所等が混在し、住宅地域としては未成熟な 側面も見受けられるが、地価に値頃感が見られるため比較的堅調な需要に支えられている。土地で１３００万円程度、 新築戸建住宅で３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格 の信頼性は高い。一方、収益価格については、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、本件鑑定評価では試算して いない。したがって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更にコロナ禍における経済情勢、不動産市場 の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [128.1] [101.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口はほぼ横ばい傾向で、住宅着工戸 数は安定的に推移している。新型コロナウイ ルス感染症の影響により、先行きはやや不透 明感がある。 用途の多様性が見られる郊外の住宅地域であ り、地価に値頃感があるが、需要がやや弱い ため、地価は微減傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％